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マンションの区分を売却するときの注意点

マンションの自分が所有している区分やオーナーとして賃貸のマンションやアパートの不動産売買をしたいという質問も少なくありません。
マンションやアパートの売買をする場合は、色々と気をつけなくてはならないことがあります。

分譲タイプのマンションを売買したい

分譲タイプのマンションを購入していて、所有者として権利を持っている場合、どのようなことに気をつけなくてはならないのかというと、まず自分が所有しているマンションの権利について気をつける必要があります。

分譲マンションというのは、一つの土地に対して、複数の人が住んでいます。
通常の住宅の場合は、土地と住居というのは、別々の不動産になっていますので、登記も分かれています。
しかし、分譲マンションの場合は、複数の人が一つの土地を共有しているということになりますので、専有部分だけではなく、その専有部分がある敷地もセットになっているものです。
これを敷地利用権というのですが、不動産売買をする場合、専有部分の所有権の売買だけではなく、敷地利用権も一緒に売買することになります。
つまり分譲マンションの専有部分の資産価値というのは、物件としての価値だけではなく、敷地権込みの資産価値だということになります。

ただし、ここで一つ注意をし無くてはならない点として、1983年以降に売買されている、または建築されている分譲マンションの場合は、敷地権と専有部分である部屋の売買をセットで行うことができるようになっているのですが、それ以前に建築されたり売買をしたマンションの場合は、法律が改正される前の物件ということになります。
1983年以前というのは、敷地権と部屋の権利というのは、セットにはなっていませんでした。
この場合、部屋の所有権は持っていても、敷地権は持っていないということになり敷地に対してはなんの権利も持っていないということになりますので、それだけ資産価値は下がってしまいます。
不動産買取業者に買い取りを依頼しても、資産価値が低いと評価されてしまって、思ったように売買をすることができないということもあるのです。

登記で確認をしよう

登記を確認することで、敷地権を持っているのかがわかります。
敷地の部分の名前が、マンションのオーナーなどになっているのであれば敷地権を持っていないということになります。
マンションのオーナーなどのように第三者が敷地権を持っているのであれば、借地権と同じ状態になっている可能性もあります。
ですので、契約内容次第では、その専有部分の売却をする場合、オーナーに売却をすることを報告し、オーナーから許可を貰わなくてはない可能性もあるのです。
ですので、古いマンションに住んでいる、または1983年以前に購入したマンションに住んでいるのであれば、実際に不動産売買をする前に、登記簿を確認した方がいいでしょう。

オーナーの場合

マンションのオーナーの場合、分譲マンションと賃貸マンションに分かれていますが、どちらにしても空室がある場合、どうしても利回りが下がってしまうことになります。
空室の部屋にしては、管理会社などを通して、売買をしたり入居者を探したりすることができるようになっています。

しかし、賃貸のマンションですでに入居者がいる場合は少々厄介になります。
売買自体はオーナーチェンジをすることで可能になっているのですが、入居者が入居をして生活をしているわけですので、こちらから一方的に立ち退きを命じることができるというわけではありません。
入居者も同意をしてくれなくては、トラブルになりやすいですし、売却をしたいのにすることができないということもあります。
ですので、礼金の返還はもちろん、意見を言い合って、立ち退いてもらえるようにしましょう。

このような場合、管理会社を介して交渉をする方法もありますし、ななみ都市開発のような買取業者に依頼をして交渉をしてもらうという選択肢もあります。
ただし、ぎりぎりになって立ち退きをお願いしても、拒否されてしまう可能性が高いです。
入居者が更新料を支払った場合、次の更新の6ヶ月前までに通達をしておかなくてはならないと定められているからです。
ですので、ちゃんと契約をして通達をするタイミングを考えるようにしましょう。

まとめ

分譲マンションで、なおかつ専有部分と敷地利用権のどちらも所有しているというのであれば、不動産を売却するのも手続きがスムーズになりやすいのですが、賃貸マンションのオーナーや、古いマンションに住んでいるという場合、売却をするのに苦労してしまうということもあります。
特にオーナーと入居者がトラブルになってしまうというケースが最近増えてきているようですので、自分だけで解決することが難しいということもあります。
ですから、専有部分などを買い取ってもらいたいと思っているのであれば、買取業者にトラブルの解決を求めるようにしたほうがスムーズに取引できる可能性が高いです。

更新情報

2016-01-08
マンションの区分を売却するときの注意点の情報を更新しました。
2015-12-29
サイトマップの情報を更新しました。
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